咱们接着上次的卖自住/出租房的问题继续讲。
上次说的是先自住，后出租可以用45(2)election 延长自住年份（最多延4年），这期主要讨论先出租再自住的税务操作–45(3)。
45(3) election需要在卖房那年报税时提交，把从出租变成自住，用来延长自住年份（最多延4年），利用自住房免投资收益来达到省税/免税的目的。
咱们举例说明：
老王于2011年买了一处40万的出租，每年报房租收入。2015年，老王把房子收回自住，2015年房子的市值是80万，2019年以120万卖出。
所以，2019年老王这样报税：
出租：2011到2015，4年
自住：2015到2019，4年
持有：2011到2019，8年
总增值：120-40=80万
自住房免税：（4+1）/8*80=50万
出租房不免税：80-50=30万
应税增值：30*50%=15万
老王2019年的收入是7万，需要交税$13,684;再加卖房的15万，一共22万的应税收入，需要交$79,844的税款，老王就要为卖房的增值收益多交$66,160的税款。
如果老王不做税务规划，他就要多交$66,160的税。但是，老王有个靠谱的会计师，在2019年报税时做了一份45（3）election，提出房子从出租到自住产生的deemed disposition不存在，指定从2011到2015出租的这4年为自住房，这样从2011到2019年都是自住房，80万的增值全部免税。
再提醒一次，夫妻每年只能指定一处房产为自住房。建议大家咨询自己的会计，怎么报房产投资收益可以达成税务最优化。
下面再来给大家谈谈房产转让的税务问题。
老杨准备把他的投资房转给他的女儿-小杨，为了少交投资收益和土地转让税，老杨想以$1元钱的价格把房子卖给小杨，小杨觉得还是听听税务专家的建议，于是父女商量来到了信诚会计事务所。信诚会计事务所的注册会计师帮老杨和小杨算了一笔帐。
1.老杨卖投资房的税务处理按照CRA 的规定，如果你把房子转让或者出售给配偶以外的任何人，这个房子的卖价应该是市价而不是低于市价的价格。也就是说，虽然，合同上写的是$1元 的价格卖给了小杨，CRA 还是认为这个房子是按照市场价出售的，市价是100万，老杨的买价是50万，也就是说，投资收益50万的一半25万计入老杨当年的收入，如果老杨没有其他收入，老杨需要交$96,911的税。 2.小杨的投资房的税务处理
小杨花了$1元钱买了投资房，这个投资房的成本是$1元钱，如果小杨以市场价格100万卖了这个房子，那么，小杨的投资收益就是$999,999，一半计入小杨当年的收入，如果小杨没有其他收入，小杨需要交$230,735的税。
也就是说，这个投资房的收益是50万，他们俩最后要为这个$1元钱的交易付 $327,646的税，边际税率高达65.53%。
老杨和小杨的$1元钱交易，不但没有省税还重复交税，这下，老杨和小杨郁闷了。
有什么办法可以帮助到父女俩呢？我们下周将会给大家讲解—投资收益分期申报。
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