越来越多的客户咨询房屋出售后的税务问题，总结一下，主要有以下几个问题。
1.卖自住房
在2016.10.03，加拿大政府宣布，出售自住房需要上报税局。虽然，自住房不需要交投资收益，但是， 在报税的时候，需要申报以下信息。
a.指定卖的房子是自住房
b.买房年份
c.房屋出售的价格
2.卖投资房
卖投资房，需要计算投资收益，投资收益的一半计入当年的总收入，需要交税。如何计算投资收益？
投资收益=卖价-调整后的成本-卖房时发生的费用
我们具体解释一下什么是调整成本和卖房费用
a.调整的成本
调整成本就是买价加买房的费用，比如代理的佣金，律师费。如果在房屋持有期间有资本支出，也应该包括在调整成本里。但是，当期费用像维护费用就不能包括在调整成本里。哪些费用是资本支出，哪些费用是当期费用，每个房的情况都不一样，具体的，大家可以咨询我们的会计师。
b.卖房时发生的所有费用
卖房的费用包括代理佣金，律师费，广告费，转让税/费等。
3.卖自住/出租房
问题来了，如果一处房产，以前是自住，后来转出租；或者以前是出租，后来转自住；应该怎么报投资收益？
咱们举例说明：
老王于2011年买了一处40万的自住，2015年，老王换了大房，小房出租，每年报房租收入，2019年以120万卖出。所以，2019年老王这样报税：
自住：2011到2015，4年
出租：2015到2019，4年
持有：2011到2019，8年
总增值：120-40=80万
自住房免税：（4+1）/8*80=50万
出租房不免税：80-50=30万
应税增值：30*50%=15万
老王2019年的收入是7万，需要交税$13,684; 再加卖房的15万，一共22万的应税收入，需要交$79,844的税款，老王就要为卖房的增值收益多交$66,160的税款。
如果老王不做税务规划，他就要多交$66,160的税。但是，老王有个靠谱的会计师，在2015年报税时做了一份45（2）election， 延长了自住年份(最多延4年)，指定从2015到2019出租的4年为自住期，80万的增值全部免税。
再提醒一次，夫妻每年只能指定一处房产为自住房。建议大家咨询自己的会计，怎么报房产投资收益可以达成税务最优化。
我们下周将会继续给大家讲解房屋出售税务问题 (2/2)
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